«Граждане! Храните деньги в Сберегательной кассе!». Эта лаконичная реплика из советского фильма «Иван Васильевич меняет профессию» до сих пор является одной из наших любимых киношных фраз, однако назвать ее актуальной вряд ли можно. И не только потому, что понятие «сберегательная касса» уже давно кануло в лету и сменилось более привычным нам определением банк.
Дело в том, что сегодня хранить деньги где-либо – это немодно, неразумно и невыгодно. Ведь деньги, спрятанные под подушку, в чулан или лежащие в копилке, быстро обесцениваются. Девизом современного мира уже давно стала фраза «Деньги должны работать!».
И конечно же, должны приносить своему хозяину пассивный доход*. Ежегодно, ежемесячно, а лучше ежедневно. То есть, всех нас призывают инвестировать и учиться вкладывать средства так, чтобы они приносили максимальную прибыль. Однако решение пустить свои деньги в дело, хоть и сулящее хорошие проценты, – достаточно пугающий и ответственный шаг для человека, который раньше всегда имел их под рукой.
К слову, подробно и доступно о процессе инвестирования мы рассказывали в своем материале «Инвестиции для начинающих». В нем мы детально разобрали этапы первых вложений, выбора идеально подходящего именно для вас объекта инвестиций и способы заработка долгожданной прибыли.
Надеемся, мотивированные таким призывом, вы начали искать источники для выгодных вложений собственного капитала. На сегодняшний день их существует огромное множество, однако мы попробуем выделить основные категории:
- ценные бумаги
- банковские вклады
- разница курсов валют
- драгоценные металлы
- облигации
- паи
- фьючерсы
- стартапы
- криптовалюта
- инвестиционные платформы
- жилая и коммерческая недвижимость
Каждый из вышеперечисленных способов инвестирования имеет свои преимущества и недостатки, которым можно посвятить множество статей. Однако сегодня мы подробнее остановимся на последнем пункте нашего списка – вложении средств в жилые и коммерческие недвижимые объекты.
*Пассивный доход – это средства, которые поступают вкладчику в виде процентов от прибыли.
Инвестирование в недвижимость: основные аспекты
Прежде чем начать разговор об особенностях и правилах инвестиций в эту бизнес-сферу, стоит детально разобрать, что, собственно, относится к понятию недвижимости. Итак, в законодательном порядке недвижимым признается следующее имущество: земельные участки, участки недр, а также расположенные на них здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.
Существует четыре ключевых признака, согласно которым имущество относят к недвижимому: стационарность, долговечность, прочная связь с землей и зависимость от нее, а также высокая стоимость. Таким образом, недвижимыми чаще всего называют физические объекты, перемещение в пространстве которых без ущерба и утраты ими важных функций невозможно.
Отсюда инвестиции в недвижимость – это приобретение, управление, аренда или продажа недвижимого имущества, целью которых является получение прибыли. При этом тот, кто вкладывает средства в эту область (активно или пассивно), называется инвестором в недвижимость. Важно понимать, что такое инвестирование – достаточно сложный и затратный бизнес, который требует фундаментальных знаний и опыта в этой области.
Если же говорить о ключевых аспектах вложения в недвижимые объекты, то среди них выделяют следующие:
- Грамотный выбор объектов недвижимого имущества. Прежде чем решиться на инвестирование подобного типа, необходимо тщательно изучить и проанализировать рынок недвижимости. Сравните цены, изучите варианты и уровень спроса на имущество.
- Поиск оптимального источника финансирования инвестиционного проекта. Важно рассмотреть максимально большее количество способов финансирования: банковский кредит, инвестиционный фонд, ипотека и т.д.
- Четкое определение целей своих вложений. Заранее решите для себя, какой размер прибыли вы бы хотели получить и в какие сроки.
- Детальное рассмотрение рисков. Начиная бизнес, связанный с инвестированием в недвижимость, нужно понимать, что он, как и любой другой, не лишен рисков. Постарайтесь просчитать все потенциальные риски, связанные с вложением средств в эту бизнес-область, и принять меры для их максимального снижения.
Инвестиции в жилую недвижимость vs инвестиции в коммерческую недвижимость
Несмотря на то что для удобства мы чаще всего называем любые вложения капитала в недвижимое имущество инвестициями в недвижимость, это понятие делится на две категории: вложения в жилую и коммерческую недвижимость.
К жилой относятся участки, сооружения и здания, которые предназначены для проживания людей. Это квартиры, дома, таунхаусы и другие разновидности жилых сооружений. Кроме того, в эту категорию включены также компоненты общего имущества – земельный участок и располагаемые на нем объекты: деревья, водные ресурсы, полезные ископаемые и др.
Жилая недвижимость предназначена для проживания в ней собственников или для сдачи в аренду. Ключевой задачей таких объектов является обеспечение комфортного и безопасного проживания людей. При этом их собственники или обитатели не имеют права вести на их территории бизнес.
Тем временем главное предназначение коммерческой недвижимости – бизнес-операции и предпринимательская деятельность. Чаще всего она сдается всевозможным направлениям бизнеса и призвана обеспечивать доход своему владельцу.
Если же говорить об основных объектах, входящих в данную категорию, то это рестораны, офисы, магазины, склады, отели и другие сооружения, служащие для осуществления коммерческой и профессиональной деятельности.
Если же говорить об основных отличиях между жилой и коммерческой недвижимостью, то они заключаются в самых разных аспектах: назначение, особенности, принципы эксплуатации, правовой статус, финансовые вложения. И поскольку каждый из этих нюансов важно учитывать в процессе принятия решения о покупке, продаже или аренде объектов из этих двух категорий, далее мы поговорим подробнее о каждом из них:
- цели покупки
Целью приобретения жилых объектов является личное пользование либо сдача в аренду на длительный срок. Таким образом, приобретая объекты из этой категории, мы намерены получить пространство для собственного проживания или обеспечить себе стабильный доход в виде арендной платы.
Тем временем, покупая коммерческие сооружения, мы приобретаем источник пассивного дохода и непрерывного денежного потока. Сдавая в аренду бизнес-объекты, мы обеспечиваем кому-то пространство для торговли, оказания услуг, реализации бизнес-проектов, а себе – стабильный источник прибыли.
- параметры оценки
Оценивая жилую недвижимость, мы учитываем ее площадь и размеры, а также состояние ремонта. Оценка коммерческих объектов требует использования других критериев. Здесь важно расположение, количество и плотность потока клиентов, принадлежность к определенной бизнес-нише, а также перспективы дальнейшего расширения и развития.
Важным параметром оценки является также стоимость недвижимого имущества. Если говорить о жилой квартире, то ее стоимость будет определяться средней рыночной ценой за квадратный метр. При этом в основе оценки объектов коммерческого фонда будет находиться ставка капитализации по отношению к аналогичным объектам. Говоря более простым языком, стоимость такого помещения рассчитывается на основе потенциальной годовой прибыли от его приобретения в настоящий момент.
- юридические аспекты
Юрисдикция – еще один важный момент, который необходимо учитывать в в процессе детального изучения темы «инвестиции в недвижимость». Дело в том, что все процессы, связанные с жилыми пространствами, регулируется жилищным законодательством. Оно, в свою очередь, выдвигает множественные требования по обеспечению надлежащих условий для комфортного проживания граждан.
Так, жилые помещения должны быть изолированными и пригодными для постоянного проживания. При этом основные требования к коммерческим объектам – это индивидуальная определенность и соответствие условиям, позволяющим использовать их в заявленных целях.
- стоимость
Традиционно цена одного квадратного метра коммерческого помещения ощутимо превосходит стоимость квадратного метра жилой квартиры. При этом цена двух эквивалентных помещений может отличаться на 20% или даже 30%. Такое положение вещей определяется размером объекта, его локацией, ремонтом и состоянием, а также качеством инфраструктуры.
При этом важными факторами, влияющими на стоимость коммерческих объектов, являются расположение входа, потенциальная прибыль от продажи или сдачи в аренду, а также качество подъездных путей.
- окупаемость
Что касается сроков окупаемости коммерческих и жилых объектов, то в первом случае это примерно 7 лет, а во втором – 10–15. Однако, если подробнее остановиться на варианте сдачи в аренду, в игру вступает важный психологический фактор. В то время как получение пассивного дохода от сдачи в аренду жилого помещения не требует особых усилий (вы просто ежемесячно получаете оплату от нанимателя), то с коммерческими объектами все не так просто.
Несмотря на то что эта категория сулит более привлекательную доходность благодаря высокой арендной стоимости, ее прибыльность – это головная боль владельца. Здесь вас может поджидать неожиданно много хлопот: постоянная смена арендаторов, бумажная волокита, организационные вопросы, требующие оперативного решения, и т.д. Таким образом, инвестиции в коммерческие объекты довольно часто перерастают из источника пассивного дохода в полноценный бизнес, требующих больших затрат сил и времени.
- инвестиционные возможности
Вложения в объекты коммерческой недвижимости традиционно считаются более высоколиквидными. Это происходит благодаря перманентно растущим арендным ставкам и доходам от бизнесов. Однако более стабильный, хоть и менее низкий, долгосрочный доход чаще всего обеспечивают именно жилые постройки. Согласно мировой статистике, доходность от продажи или сдачи в аренду квартир составляет примерно 3–5%, а доходность коммерческой недвижимости – 6% или 7%. Стоит отметить, что при наличии некоторых благоприятных факторов второй показатель иногда может доходить до 10–12%.
Надеемся, все приведенные выше аргументы помогут вам легко и быстро определиться с выбором идеального варианта для инвестирования. Однако, решая для себя, что лучше, жилой или коммерческий фонд, важно также руководствоваться собственными целями и финансовыми возможностями. Взвесьте все риски, проконсультируйтесь со специалистами и тщательно проанализируйте актуальную ситуацию на интересующем вас рынке.
А главное ответьте себе на вопрос: что для меня предпочтительнее в этот конкретный промежуток времени? Если обеспечение собственного комфортного проживания или получение стабильной прибыли, то смело вкладывайтесь в жилой фонд. Если же вы ищете высокую доходность, не боитесь рисков, готовы справляться со всевозможными вызовами рынка, тогда обратите внимание на коммерческие объекты.
Преимущества и недостатки вложений в объекты недвижимости
Инвестиции в недвижимость всегда находились на вершинах рейтингов среди наиболее популярных вариантов вложений капитала. И в этом нет ничего удивительного! Ведь это относительно простой и надежный способ сохранения собственных средств. Кроме того, данная сфера является одной из самых стабильных и прибыльных даже в периоды шторма на мировых финансовых рынках.
Однако есть ли гарантия, что выгодным окажется вложение средств в абсолютно любой недвижимый объект? Безусловно, нет. Даже в этой огромной бочке меда есть своя ложка дегтя, и далеко не одна. Давайте подробнее поговорим о том, какие плюсы и минусы имеют инвестиции в недвижимость.
Преимущества:
- Гарантия стабильности. Спрос на жилые и коммерческие помещения был, есть и будет во все времена. Кроме того, стоимость жилплощади очень редко снижается, т.к. именно это направление является главным для вложения сбережений в периоды турбулентности и кризисов. Если же в мире царит относительное спокойствие – рынок жилья чувствует себя еще лучше. В такие периоды банки уменьшают процентные ставки по ипотеке, что влечет за собой увеличение спроса и непосредственно цен на объекты рынка жилья.
- Источник пассивного дохода. Вы можете получить прибыль благодаря находящемуся в вашей собственности недвижимому имуществу. Достаточно лишь найти арендаторов и установить выгодную для вас ежемесячную плату.
- Минимальный уровень рисков. Владелец недвижимости может продать или сдать в аренду собственное имущество даже в периоды самых острых мировых кризисов.
- Увеличение стоимости. Цена недвижимых объектов не поддается влиянию инфляции, со временем ее стоимость лишь растет. Кроме того, против инфляции здесь выступает и постоянное подорожание строительных материалов.
- Вариативность вложений. Получить прибыль от инвестиций в недвижимость можно с помощью разных вариантов: посуточная сдача в аренду, сдача в аренду на длительный срок, перепродажа жилья, раздел объекта на несколько сегментов и т. д.
- Перманентно растущий потенциал. Вложения в сферу недвижимого имущества становятся все более популярными из года в года. Ключевым доказательством постоянно увеличивающейся прибыльности этой бизнес-отрасли является то, что сегодня инвестиции в коммерческую недвижимость выбирают для себя не только индивидуальные предприниматели, но и многие крупные международные компании. Владельцы успешных бизнесов уверены, что покупка коммерческих объектов и строительство жилищных комплексов окажутся для них максимально выгодным и перспективным вложением средств.
Недостатки:
- Высокий порог входа. Покупка жилых и коммерческих построек требует на начальном этапе достаточно внушительной суммы. Однако эту проблему некоторые решают с помощью REIT-фондов*, которые позволяют инвестировать капитал в жилье и землю, не покупая их. Все, что для этого необходимо – приобрести ценные бумаги этой организации. Безусловно, такая покупка в разы доступнее по цене, чем приобретение объекта напрямую.
- Долгий срок окупаемости. Как мы уже упоминали ранее, недвижимое имущество начинает приносить прибыль далеко не сразу. Так, начать получать доход сверх их стоимости в случае с коммерческими объектами вы сможете не ранее 7 лет, а в случае с жилыми – не ранее 10 лет.
- Необходимость построения стратегии. Несмотря на то что инвестиции в недвижимость – это достаточно простой и надежный способ вложения средств, процесс этот требует ответственного подхода. К примеру, если вы решитесь на спонтанную покупку квартиры без дальнейшей сдачи ее в аренду, она станет мертвым пассивом, требующим немалых денег на содержание.
- Дополнительные расходы. Важно помнить, что вложение в недвижимые объекты влекут за собой необходимость оплаты коммунальных услуг, капитального ремонта, а также налога на сумму сделки.
- Низкая ликвидность. Покупая квартиру, помещение, дом или здание, стоит четко понимать, что вы не сможете моментально трансформировать актив обратно в наличные деньги. Так, процесс продажи жилой квартиры или бизнес-помещения в среднем занимает от месяца и дольше, а также требует дополнительных расходов на услуги риэлтера.
- Присутствие рисков. Инвестирование в область недвижимых активов, как и любое другое, сопряжено с множеством рисков. Сюда можно отнести неудачное расположение объекта. Зачастую инвесторы уверены, что они выбрали район, который в самое ближайшее время активно застроится, а стоимость расположенных в нем сооружений вырастет. Когда этого не происходит, спрос на объект начинается падать, а вместе с ним перманентно снижается и потенциальная прибыль владельца.
- Форс-мажоры. Никто не застрахован от непредвиденных обстоятельств. Так, если экологическая обстановка рядом с вашим объектом резко ухудшилась, то и цена в дуэте со спросом на него упадет незамедлительно.
- Нечестные арендаторы. Часто владельцы квартир или домов вместо того, чтобы спокойно получать свой пассивный доход, вынуждены требовать ежемесячные платежи от арендаторов, вступая в скандалы и подавая на них иски в суды. Нередко недобросовестные жильцы портят мебель и другое имущество, находящееся в квартире. Последствия таких неприятностей для владельца вполне очевидны – восстановление испорченного имущества, зачастую требующее круглую сумму денег.
- Амортизация объектов. Со временем цена недвижимости снижается. Чаще всего это происходит из-за постройки рядом с некогда перспективным домом современной новостройки, квартиры в которой будут привлекательнее для арендаторов.
- Случаи мошенничества. К сожалению, в сфере купли-продажи жилья существует множество грязных схем, призванных обмануть и обокрасть инвестора. Сюда можно отнести фирмы-однодневки, продажу квартир, зданий и бизнес-помещений по поддельным документам и многое другое.
*REIT-фонд (инвестиционный фонд недвижимости) – это компания, владеющая и управляющая недвижимостью, приносящей прибыль. Покупка объектов недвижимости такими фондами осуществляется за счет коллективных инвестиций его участников.
Вывод
Вложения в жилой фонд или инвестиции в коммерческую недвижимость – одно из самых популярных и перспективных бизнес-направлений на сегодняшний день. Причем объяснение этого явления лежит на поверхности – люди всегда будут нуждаться в комфортных квартирах, земле для строительства дома мечты, парковочных местах для своих автомобилей и пространствах для ведения бизнеса.
Именно поэтому вложение в недвижимость достаточно ощутимо отличаются от других видов инвестиций. Недвижимость – это непреходящая ценность, которая необходима нам вне зависимости от экономической ситуации в мире и геополитических пертурбаций.
Однако не стоит обольщаться. К сожалению, стоимость недвижимости не является полностью статичным показателем. Безусловно, в какой-то степени она зависит от политических настроений в мире, налогов, инфляции, кредитно-денежной политики государств, новостного фона, статистики по макроэкономике стран, а также войн, пандемий и климатических катастроф. Но при этом рынок недвижимости всегда очень быстро восстанавливается от любых потрясений, а его активы продолжает укрепляться и расти.
Не нужно быть сведущим экономическим экспертом или опытным аналитиком, чтобы понимать, что спрос на объекты жилой и коммерческой недвижимости всегда будет расти как минимум потому, что люди постоянно в них нуждаются. Именно поэтому вложение в недвижимость неизменно остается одной из минимально рисковых сфер для инвестирования. Кроме того, этот вид вложений защитит вас от всех неприятных нюансов, связанных с инвестициями в другие активы.
Даже осознавая всю нестабильность сегодняшнего мира, можно смело утверждать, что, покупая недвижимость, вы обеспечиваете себе уверенность в завтрашнем дне, а также вкладываете собственный капитал в один из самых надежных источников сохранности сбережений. Ну и важно помнить, что инвестирование в разные категории недвижимости позволит вам не только вернуть ее стоимость, но и отлично заработать сверх потраченного в долгосрочной перспективе.
Назад к статьям
